มองอสังหาฯ .... ผ่านตา เจแอลแอล
Text size:
By กองบรรณาธิการภูเก็ตบูลเลทิน
Bookmark and Share


    สืบเนื่องจากปัจจัยความผันผวนของเศรษฐกิจโลกในภาพรวมบวกกับเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองที่ดำเนินต่อเนื่องจากปลายปี 2556 ซึ่งนำไปสู่เหตุการณ์รัฐประหารในเดือนพฤษภาคมปี 2557 และเศรษฐกิจที่มีการประมาณการณ์ว่าจะขยายตัวเพียง 1.5% ในปีนี้ ได้ส่งผลกระทบเชิงลบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ดี ผลกระทบที่เกิดขึ้นมีระดับที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับตลาดและประเภทของอสังหาริมทรัพย์

    คอลัมน์อสังหาริมทรัพย์ของเราฉบับนี้ จึงขอเปิดศักราชด้วยข้อมูลสรุปสถานการณ์การเจริญเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในภาพรวมระดับประเทศ และมุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตบ้านเรา จาก คุณสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (เจแอลแอล) บริษัทชั้นนำในด้านที่ปรึกษาและบริการอสังหาริมทรัพย์ มาให้ได้ทราบกันค่ะ

    ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ
อาคารสำนักงานให้เช่า นับเป็นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เนื่องจากมีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ซัพพลายหรืออุปทานที่สร้างเสร็จเพิ่มในตลาดมีไม่มาก ในขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ อาคารสำนักงานที่มีอยู่ทั้งหมดในกรุงเทพฯ ขณะนี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยโดยรวมเพียงไม่ถึง 10% ส่งผลให้เจ้าของอาคารสามารถปรับค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นได้ต่อเนื่องในช่วงตลอด 3 ปีที่ผ่านมา

    ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้า โดยรวมสำหรับทั้งปีค่อนข้างมีสภาวะคงตัว โดยเฉพาะศูนย์การค้าชั้นดียังคงมีผู้ค้าเช่าพื้นที่เต็มหรือเกือบเต็ม ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมของทั้งปีมีระดับคงที่เมื่อเทียบกับปี 2556 แม้ในช่วง4-5 เดือนแรกของปี 2557 จะได้รับผลกระทบค่อนข้างมากจากความวุ่นวายทางเมืองจนทำให้ศูนย์การค้าในย่านที่ถนนถูกปิดโดยกลุ่มผู้ชุมนุม ต้องลดค่าเช่าเป็นการชั่วคราวในช่วงของการชุมนุมเพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้ค้าที่เช่าพื้นที่ในศูนย์

    สำหรับตลาดคอนโดเนียม กลุ่มคอนโดมิเนียมที่จับตลาดผู้ซื้อฐานะปานกลาง ได้รับผลกระทบจากกำลังการซื้อและความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่ลดลง สืบเนื่องจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการชะลอตัวของเศรษฐกิจ

    “อย่างไรก็ดี สำหรับคอนโดมิเนียมระดับหรูที่มีระดับราคาตั้งแต่ 150,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป พบว่า ยังไปได้ดี โครงการที่มีอยู่เดิมและโครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดการขายมียอดขายสูง แม้การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้เพื่อปล่อยเช่าจะให้ผลตอบแทนการลงทุนค่อนข้างต่ำที่เฉลี่ยประมาณ 3.5% แต่ยังคงมีแรงซื้อต่อเนื่อง เนื่องจากผู้ซื้อคาดหวังว่า ราคาคอนโดมิเนียมหรูในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District: CBD)จะยังคงปรับขึ้นได้อีก โดยในระยะสั้น คอนโดมิเนียมในโครงการใหม่ที่เปิดการขายล่วงหน้าก่อนการก่อสร้าง โดยทั่วไปจะมีราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นราว 20% หลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ  ส่วนในระยะยาว จากการที่มีที่ดินในย่าน CBD เหลือน้อยลงและราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ผู้ซื้อจึงคาดหมายว่า ราคาคอนโดมิเนียมระดับหรูใน CBD จะยังคงขยับขึ้นต่อไปอีกในอนาคต” คุณสุพินท์กล่าว

    ตลาดที่พักอาศัยหัวเมืองท่องเที่ยว

    จากข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาในปี 2557ตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศในหัวเมืองท่องเที่ยวหลักๆ อาทิ ภูเก็ต พัทยา หัวหินและเขาใหญ่ โดยรวมๆ แล้วยังคงอยู่ในทิศทางเดียวกัน กล่าวคือ มีการชะลอตัวของทั้งอุปสงค์และอุปทาน โดยในแง่ของอุปสงค์หรือดีมานด์ พบว่าจากสภาพเศรษฐกิจที่อ่อนตัวส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อชาวไทย ในขณะที่ความผันผวนทางการเมืองของไทยในช่วงครึ่งแรกของปีและปัญหาทางเศรษฐกิจในกลุ่มประเทศยุโรป ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติชะลอการซื้อส่วนในแง่ของอุปทานหรือซัพพลาย พบว่า การเปิดโครงการใหม่ในปี 2557 มีจำนวนลดลง ส่วนโครงการที่มีการเปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับราคาปานกลาง แนวโน้มดังกล่าวนี้สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการที่หันมาจับกลุ่มตลาดผู้ซื้อที่มีฐานกว้างมากขึ้น และอีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะที่ดินในทำที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการระดับหรูมีราคาสูงและหาได้ยากขึ้น

    “ที่ภูเก็ต แม้การท่องเที่ยวจะเริ่มฟื้นตัว แต่ตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศระดับหรูที่จับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นหลักนั้น พบว่าการซื้อขายยังคงไม่คึกคักมากนักส่วนที่ตลาดพัทยาโดยปกติจะมีชาวรัสเซียเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักกลุ่มหนึ่ง ก็ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากจากการที่รัสเซียประสบปัญหาทางเศรษฐกิจและมีค่าเงินลดลงมาก ในขณะที่หัวหินและเขาใหญ่ซึ่งจับกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยเป็นหลัก ก็พบว่าการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและหนี้สินภาคครัวเรือนที่สูงขึ้นนั้นส่งผลให้การตัดสินใจซื้อคอนโดหรือวิลล่าสำหรับเป็นสถานที่พักตากอากาศชะลอตัวลงเช่นกัน”


    แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558

    คุณสุพินท์เชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลักๆ จะมีทิศทางที่ดีขึ้นในปี 2558 เนื่องจากสถานการณ์ทางการเมืองมีเสถียรภาพและมีทิศทางที่ชัดเจนมากขึ้น นอกจากนี้ คาดว่ามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ที่รัฐบาลเพิ่งประกาศออกมาในปี 2557 จะค่อยๆ เริ่มแสดงผลในปีนี้ โดยหลายฝ่ายเชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยโดยรวมขยายตัวเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่ออุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์และเพิ่มความเชื่อมั่นให้ทั้งกับผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุนและผู้ซื้อ

    “ทั้งนักลงทุนชาวไทยและจากต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นประเภทบุคคล สถาบัน หรือกองทุน ยังคงให้ความสนใจลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี นักลงทุนที่ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนไทย ซึ่งนอกจากจะมีทุนสูงแล้ว ยังสามารถเข้าถึงโอกาสการซื้อได้เร็วและง่ายกว่านักลงทุนต่างชาติ”

    นอกจากนี้ ข้อมูลที่เจแอลแอลพบคือภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีการลงทุนซื้อขายมากที่สุดคือ กลุ่มโรงแรม โดยตลอดปี 2557 มีการลงทุนซื้อขายโรงแรมเกิดขึ้นไปแล้วรวม 10 รายการ รายการใหญ่ๆ ได้แก่ Hilton Hua Hin Resort & Spa, Oakwood Apartments TrilliantSukhumvit 18 (ทั้งสองรายการมีเจแอลแอลเป็นตัวแทนการขาย), Outrigger Phi Phi Village และ Burasari Phuket

    “อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า เป็นอสังหาริมทรัพย์อีกสองประเภทที่นักลงทุนสนใจต้องการซื้อ แต่ปัญหาคือ อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าที่เหมาะสำหรับซื้อเพื่อลงทุนมีเสนอขายน้อยมาก หรือถ้ามี ก็มีราคาที่สูงกว่าความคาดหมายของนักลงทุนมาก”

    ส่วนเรื่องการเปิด AEC ในปี 2558 เจแอลแอลเห็นว่า ยังไม่มีความชัดเจนว่าจะส่งผลต่อการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง ทั้งนี้ นอกเหนือจากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานแล้ว หากรัฐบาลไทยต้องการให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่จากการเปิด AEC อาจควรพิจารณามาตรการที่ช่วยให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยต่างชาติมีความคล่องตัวมากขึ้น รวมถึงการผ่อนปรนกฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้ต่างชาติสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากขึ้น และเพิ่มศักยภาพของไทยในการเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน

    มุมมองต่อภูเก็ต

    การเติบโตของเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญอย่างภูเก็ต ส่งผลให้ทางภาครัฐต้องเร่งนโยบายปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ มากมายเพื่อให้พร้อมรับนักท่องเที่ยวที่หลั่งไหลเข้ามาอย่างรวดเร็ว อาทิ การขยายพื้นที่อาคารผู้โดยสารของสนามบินภูเก็ต, การสร้างอุโมงค์ทางเเยกเซ็นทรัลฯ เเละเเยกเทสโก้โลตัล รวมถึงโครงการอื่น ๆ ที่รอสรุปในการพัฒนาต่อไป เช่น เส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาภายในเกาะภูเก็ตและศูนย์ประชุมนานาชาติ นโยบายในด้านการท่องเที่ยวของรัฐบาลที่มุ่งให้ความสนใจต่อภูเก็ตมากขึ้นนี้ คุณสุพินท์ได้ให้มุมมองว่า

    โครงการปรับปรุงระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานใดๆ ล้วนมีผลดีและช่วยเสริมสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับจังหวัด รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยทั้งนั้น และด้วยความมีชื่อเสียงในระดับโลก การพัฒนาภูเก็ตให้กลายเป็นศูนย์รองรับการจัดประชุมใหญ่ของบริษัทหรือองค์กรระหว่างประเทศต่างๆ นอกเหนือจากการเป็นแหล่งท่องเที่ยว น่าจะเป็นแนวทางที่ถูกต้อง ดังนั้น การพัฒนาโครงการต่างๆ ที่กล่าวมาจึงเป็นสิ่งที่เหมาะสมและจะช่วยเพิ่มศักยภาพและขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับภูเก็ตได้มากขึ้น ซึ่งหากทำได้จะมีส่วนอย่างมากในการกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ในภูเก็ตขยายตัวด้วย อาทิ ภาคธุรกิจโรงแรมทั้งในส่วนของบริการสำหรับรองรับการประชุมและบริการห้องพักสำหรับผู้เข้าร่วมการประชุม คอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางสำหรับรองรับผู้ที่จะเข้ามาทำงานในภูเก็ตมากขึ้น นอกจากนี้ จะช่วยให้ภูเก็ตเองเป็นที่รู้จักในหมู่ชาวต่างชาติมากขึ้นซึ่งจะเอื้อให้คอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศระดับหรูในภูเก็ตที่จับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติได้รับอานิสงค์ตามไปด้วย”

    “ในประเด็นนี้ เวียดนามลาวกัมพูชา และพม่า ยังไม่มีความพร้อมและศักยภาพมากพอที่จะแข่งขันกับภูเก็ตได้ ประเทศเพื่อนบ้านที่ภูเก็ตจะต้องแข่งขันด้วยคือสิงคโปร์และมาเลเซีย ซึ่งมีความพร้อมและศักยภาพสูงในการรองรับธุรกิจการจัดประชุมใหญ่ของบริษัทหรือองค์กรระดับโลก ส่วนราคาที่ดินนั้น อาจไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่นักลงทุนพิจารณา ตัวอย่างเช่น สิงคโปร์ซึ่งมีราคาที่ดินสูงกว่าบ้านเรามาก แต่ยังคงมีการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เกิดขึ้นให้เห็น ประเด็นสำคัญอยู่ที่ผลตอบแทนการลงทุนมากกว่า ดังนั้น นักลงทุนที่คิดจะซื้อหรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่จำเป็นจะต้องมีการศึกษาโอกาสและความเป็นไปได้อย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ”

    แนวโน้มการลงทุนในภูเก็ตในอนาคต

    คุณสุพินท์ได้ให้ความเห็นว่า สำหรับการลงทุนใหม่ ๆ เพิ่มเติมในภูเก็ตนั้น ยังสามารถพัฒนาโครงการที่ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท (mixed-usecomplex) ซึ่งเหมาะสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่มีแปลงที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลที่อาจอยู่ห่างจากใจกลางเมืองออกไป แต่ยังคงสามารถเดินทางระหว่างใจกลางเมืองได้สะดวก ข้อดีของโครงการประเภทนี้คือ การที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ภายในโครงการเอื้อประโยชน์ให้กันและกัน เช่น การมีศูนย์การค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ภายในโครงการ จะช่วยเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้มีผู้ซื้อคอนโดหรือบ้านในโครงการได้ดีขึ้น และช่วยเพิ่มความสะดวกให้กับผู้ที่เข้ามาใช้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ในโครงการในขณะเดียวกัน ศูนย์การค้าก็ต้องอาศัยกำลังซื้อจากผู้อยู่อาศัยในโครงการ รวมถึงผู้ที่เข้ามาใช้บริการต่างๆ ในโครงการด้วยเช่นกัน

    “อย่างไรก็ดี การลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ดังกล่าวไม่ใช่เรื่องง่าย นอกเหนือจากเงินลงทุนจำนวนมากแล้ว การบริหารจัดการและการทำการตลาด นับว่ามีความท้าท้ายสูงมาก แต่ที่สำคัญเหนืออื่นใด ก่อนตัดสินใจเริ่มโครงการ ผู้ลงทุนจะต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการอย่างละเอียด เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของแปลงที่ดินที่จะใช้เป็นที่ตั้งโครงการ ศึกษาตลาดและกลุ่มเป้าหมาย  งบประมาณที่ต้องใช้สำหรับการพัฒนาโครงการและการดำเนินการ ผลตอบแทนการลงทุนที่คาดว่าจะได้รับ รวมถึงความเสี่ยงด้านต่างๆ ซึ่งเจแอลแอลเองสามารถให้คำปรึกษาแก่ผู้ที่สนใจลงทุนได้” คุณสุพินท์กล่าวทิ้งท้าย ภูเก็ต ในวันนี้ อาจจะไม่ใช่สาวน้อยบริสุทธิ์เช่นเมื่อหลายสิบปีที่ผ่านมา การเติบโตของภูเก็ตผ่านช่วงร้อนและหนาวจนก้าวเข้าสู่วัยสาวใหญ่ ที่ปัจจุบันก็ยังคงเนื้อหอมดึงดูดนักท่องเที่ยวและนักลงทุนให้เข้ามาอย่างไม่ขาดสาย แต่การจะช่วยให้ภูเก็ตคงสภาพสาวใหญ่เนื้อหอมอยู่ได้นานแค่ไหนนั้น ...เชื่อว่า หลายคนคงมีคำตอบอยู่ในใจแล้ว....





 เรื่องอื่น ๆ







Comment Form

ดึงภาพจากระบบ

(required)

Code


นิตยสารภูเก็ตบูเลทิน
พฤศจิกายน 2560
  • 75 ถนนภูเก็ต : ปรัชญาปารามิตาสูตรหฤทัยสูตร (อธิบาย 3)
  • เรื่องจากปก : ชีวิตสร้างได้ ของ อลัน ยิป
  • Business : Bike Sharing…เปลี่ยนทั้งเมือง เปลี่ยนทั้งคน
  • Business : เมื่อกาแฟ...ไม่ใช่แค่เพียงเครื่องดื่ม
  • ห้องรับแขก : เพ็ชร ชั้นเจริญ กับภารกิจใหญ่ในสนามบินภูเก็ต

















Copyright© 2005 - 2017 phuketbulletin.co.th, All rights reserved 
Weblink